Rumusnya tiga langkah, dari UU 1/2022 Pasal 46–48: ambil yang lebih tinggi antara harga transaksi dan NJOP, kurangi NPOPTKP, lalu kali tarif. Yang nasional adalah batasnya: tarif paling tinggi 5%, dan NPOPTKP paling sedikit Rp80 juta untuk perolehan hak pertamamu di daerah itu — atau Rp300 juta untuk waris dan hibah wasiat dari keluarga sedarah garis lurus satu derajat. Angka yang berlaku untukmu ditetapkan Perda.
Bagian yang paling sering salah
Dasar pengenaan bukan otomatis harga transaksi. Pasal 46 ayat (3) menyatakan bahwa kalau nilai perolehan tidak diketahui atau lebih rendah daripada NJOP yang dipakai dalam pengenaan PBB pada tahun perolehan, maka NJOP itulah yang dipakai.
| Keadaan | Dasar pengenaan |
|---|---|
| Harga transaksi Rp800 juta, NJOP Rp750 juta | Rp800 juta — transaksi lebih tinggi |
| Harga transaksi Rp500 juta, NJOP Rp900 juta | Rp900 juta — NJOP lebih tinggi |
| Nilai perolehan tidak diketahui | NJOP |
| Lelang | Harga transaksi pada risalah lelang |
| Hibah, waris, tukar menukar | Nilai pasar |
Akibat praktisnya: mencantumkan harga transaksi di bawah NJOP tidak menurunkan BPHTB, karena NJOP yang akan dipakai. Itu sebabnya NJOP perlu kamu ketahui sebelum menyepakati harga, bukan setelah.
Batas atas dan batas bawah — jangan tertukar
| Angka | Sifatnya | Artinya |
|---|---|---|
| Tarif 5% Pasal 47 ayat (1) | Paling tinggi — batas ATAS | Perda tidak boleh lebih dari ini; boleh kurang |
| NPOPTKP Rp80 juta Pasal 46 ayat (5) | Paling sedikit — batas BAWAH | Perda tidak boleh kurang dari ini; boleh lebih besar, dan itu menguntungkanmu |
| NPOPTKP Rp300 juta Pasal 46 ayat (6) | Paling sedikit | Untuk waris dan hibah wasiat dari keluarga sedarah garis lurus satu derajat, termasuk suami/istri |
Perbedaan arah itu penting saat memeriksa tagihan. Tarif di atas 5% patut ditanyakan; NPOPTKP di bawah Rp80 juta juga. Kalkulator di bawah menandai keduanya.
Kalkulator BPHTB
Masukkan angkamu dan tarif serta NPOPTKP dari Perda daerahmu. Bawaan NPOPTKP di sini adalah minimum menurut undang-undang, bukan angka daerahmu.
Kapan BPHTB terutang
Pasal 49 menetapkan saat terutangnya per jenis perolehan — untuk jual beli, pada tanggal dibuat dan ditandatanganinya perjanjian pengikatan jual beli. Praktisnya: BPHTB diselesaikan sebelum peralihan haknya didaftarkan, bukan sesudah. Urutan lengkap transaksinya ada di halaman AJB.
BPHTB dipungut di wilayah tempat tanah dan/atau bangunan berada (Pasal 48 ayat 2) — bukan tempat kamu berdomisili. Itu menentukan Perda mana yang berlaku untukmu.
Terkait
Sumber
- UU Nomor 1 Tahun 2022 — dibaca dari salinan resmi DJPK Kementerian Keuangan: Pasal 46 ayat (2) jenis nilai perolehan; ayat (3) memakai NJOP bila nilai perolehan tidak diketahui atau lebih rendah; ayat (5) NPOPTKP “paling sedikit sebesar Rp80.000.000,00” untuk perolehan hak pertama Wajib Pajak di daerah itu; ayat (6) “paling sedikit sebesar Rp300.000.000,00” untuk hibah wasiat atau waris dari keluarga sedarah garis lurus satu derajat termasuk suami/istri; ayat (8) NPOPTKP ditetapkan dengan Perda; Pasal 47 tarif “paling tinggi sebesar 5% (lima persen)” dan ditetapkan dengan Perda; Pasal 48 rumus pokok dan tempat pemungutan; Pasal 49 saat terutang.
- Rumus dan penandaan batasnya diuji di
tests/bphtb.test.js— termasuk bahwa dasar pengenaan memakai nilai yang lebih tinggi, bahwa NPOPTKP adalah batas bawah sedangkan tarif batas atas, dan bahwa hasilnya nol alih-alih negatif. - Kami tidak menerbitkan tarif dan NPOPTKP per daerah. Pasal 46 ayat (8) dan Pasal 47 ayat (2) menyerahkannya ke Perda, dan Perda berubah. Cara kami memperlakukan angka yang tidak bisa diverifikasi dijelaskan di Metodologi.