AJB adalah Akta Jual Beli, dibuat di hadapan PPAT — Pejabat Pembuat Akta Tanah. Akta itu membuktikan terjadinya perbuatan hukum jual beli dan peralihan haknya, dan ia dokumen yang sungguh penting: PP 24/1997 Pasal 37 ayat (1) menyatakan peralihan hak melalui jual beli “hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT”. Yang berbeda perannya adalah sertipikat yang telah dibalik nama: itulah “alat pembuktian yang kuat” atas hak yang sudah terdaftar atas nama pemilik baru (Pasal 32 ayat 1).
Jadi keduanya bukan saling meniadakan, melainkan dua langkah dari satu proses: AJB adalah perbuatan hukumnya, pendaftaran atau balik nama adalah langkah terpisah yang sama pentingnya, dan sertipikat adalah catatan hasilnya. Berhenti di AJB dan tidak melanjutkan ke pendaftaran adalah kesalahan yang paling mahal dalam transaksi tanah — dan yang paling sering terjadi.
| Dokumen | Membuktikan apa | Dasar |
|---|---|---|
| AJB | Terjadinya perbuatan hukum jual beli dan peralihan haknya — dan menjadi syarat agar peralihan itu dapat didaftarkan | PP 24/1997 Pasal 37 (1) |
| Sertipikat yang sudah dibalik nama | Alat bukti kuat atas hak yang telah terdaftar atas nama pemilik baru | PP 24/1997 Pasal 32 (1) |
| Balik nama (pendaftaran peralihan) | Bukan dokumen, melainkan langkah yang menghubungkan keduanya — rinciannya di sini | PP 24/1997 |
Tiga dokumen yang sering dicampur
| Dokumen | Dibuat siapa | Membuktikan apa |
|---|---|---|
| PPJB — perjanjian pengikatan jual beli | Para pihak, kadang di hadapan notaris | Kesepakatan untuk jual beli — belum memindahkan hak |
| AJB — akta jual beli | PPAT | Bahwa jual belinya terjadi dan haknya beralih |
| Sertifikat yang sudah dibalik nama | Kantor pertanahan | Kepemilikan — inilah tujuan akhirnya |
Kalau ada yang menawarkan properti “baru AJB, sertifikat belum”, yang sesungguhnya kamu beli adalah rangkaian yang belum tuntas — dan menuntaskannya menjadi tanggunganmu. Langkah terakhirnya ada di halaman balik nama sertifikat.
Urutannya, dan di titik mana pajaknya jatuh
- Periksa sertifikat dan identitas penjual. Cocokkan nama pada sertifikat dengan KTP-nya, dan pastikan tidak sedang dijaminkan.
- Cari NJOP-nya lebih dulu. Angka ini akan menentukan pajak peralihan meskipun kamu bersepakat di harga lain — alasannya.
- Sepakati harga, dan tuangkan dalam PPJB kalau pembayarannya bertahap. Untuk jual beli, BPHTB terutang pada tanggal dibuat dan ditandatanganinya perjanjian pengikatan jual beli — UU 1/2022 Pasal 49 huruf a. Jadi titik ini bukan sekadar formalitas.
- Selesaikan kewajiban pajaknya — BPHTB di pihak pembeli, dan pajak penghasilan atas pengalihan di pihak penjual. PPAT akan menanyakan buktinya.
- Tanda tangani AJB di hadapan PPAT, dengan kedua pihak hadir atau diwakili secara sah.
- Daftarkan peralihan haknya ke kantor pertanahan supaya sertifikatnya berganti nama. Jangan berhenti di langkah 5.
Perhatikan urutan langkah 3 dan 4: BPHTB terutang sejak penandatanganan PPJB, bukan menunggu AJB. Itu berarti kewajibannya bisa muncul lebih awal daripada yang banyak orang perkirakan.
Kenapa PPAT, bukan sembarang notaris
PPAT adalah pejabat yang berwenang membuat akta peralihan hak atas tanah. Wewenangnya terikat wilayah kerja, jadi tanahnya harus berada dalam daerah kerja PPAT yang membuat aktanya. Ini bukan formalitas administratif: akta yang dibuat di luar wewenang bisa menyulitkan pendaftaran di kantor pertanahan — tahap yang justru menentukan kepemilikanmu.
| Yang perlu kamu tanyakan | Kenapa |
|---|---|
| Apakah tanahnya di wilayah kerja PPAT ini? | Menentukan sah tidaknya akta untuk didaftarkan |
| Apa saja yang termasuk dalam jasanya? | Pembuatan akta dan pengurusan pendaftaran sering dihitung terpisah |
| Siapa menanggung apa? | Lazimnya BPHTB di pembeli dan PPh pengalihan di penjual, tetapi ini kesepakatan — tuliskan |
| Berapa lama sampai sertifikat berganti nama? | Supaya kamu tahu kapan menagih hasilnya |
Biaya: yang bisa dipastikan dan yang tidak
| Komponen | Bisa dipastikan di muka? |
|---|---|
| BPHTB | Ya, rumusnya nasional — hitung di sini. Tarif dan NPOPTKP-nya dari Perda |
| PPh atas pengalihan hak (pihak penjual) | Diatur tersendiri — tidak kami angkakan di sini |
| Jasa PPAT | Tidak — mintakan penawaran tertulis sebelum menunjuk |
| Pendaftaran peralihan hak di kantor pertanahan | PNBP, tetapi peraturannya telah direvisi — kami tidak menyalin angka lama |
Halaman ini sengaja tidak menampilkan “total biaya AJB”. Hanya satu barisnya yang punya rumus nasional; sisanya bergantung pada Perda daerahmu, kesepakatan dengan PPAT, dan tarif yang harus dipastikan langsung ke kantor pertanahan.
Terkait
Sumber
- UU Nomor 1 Tahun 2022, Pasal 49 huruf a — saat terutangnya BPHTB untuk jual beli ditetapkan “pada tanggal dibuat dan ditandatanganinya perjanjian pengikatan jual beli”. Dibaca dari salinan resmi DJPK Kementerian Keuangan. Rumus dan batas BPHTB-nya dirinci di halaman BPHTB.
- Yang SENGAJA tidak diangkakan di halaman ini: jasa PPAT, PPh atas pengalihan hak, dan tarif pendaftaran peralihan hak di kantor pertanahan. Ketiganya punya dasar tersendiri yang belum kami baca dari sumber resminya, dan tarif pertanahan diketahui telah direvisi — menyalin angka lama akan merugikanmu di loket.
- Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah — dibaca langsung dari salinan pada JDIH Kementerian ATR/BPN. Pasal 37 ayat (1): peralihan hak melalui jual beli “hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku”. Pasal 32 ayat (1): “Sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya…” — ejaan sertifikat mengikuti teks peraturannya.
- Urutan transaksi dan daftar pertanyaan untuk PPAT adalah penjelasan praktis kami, bukan kutipan pasal. Perbedaan peran AJB dan sertipikat kini disandarkan pada kedua pasal di atas, bukan pada rumusan ringkas “AJB bukan bukti kepemilikan” yang dipakai halaman ini sebelumnya — rumusan itu terlalu mutlak dan mengecilkan peran AJB. Cara kami memisahkan kutipan dari penjelasan dijelaskan di Metodologi.