NJOP adalah dasar pengenaan PBB (UU 1/2022 Pasal 40 ayat 1), ditetapkan oleh Kepala Daerah dan ditinjau setiap 3 tahun — kecuali objek tertentu yang bisa tiap tahun. Tetapi kegunaannya tidak berhenti di PBB: NJOP juga bisa menggantikan harga transaksimu sebagai dasar penghitungan BPHTB, kalau harga itu lebih rendah. Karena itu ia perlu kamu ketahui sebelum menyepakati harga.
Dua orang mencari NJOP untuk dua alasan berbeda
| Kamu sedang… | NJOP dipakai untuk | Lanjut ke |
|---|---|---|
| Membayar PBB tahunan | Dasar pengenaan PBB — angkanya tertera di SPPT | SPPT PBB |
| Membeli atau menjual properti | Pembanding harga, dan batas bawah dasar pengenaan BPHTB | BPHTB |
| Menaksir nilai tanah | Acuan, bukan harga pasar — keduanya bisa berbeda jauh | — |
Dua baris pertama itu sebabnya halaman ini tidak langsung menjawab “berapa NJOP saya”: jawabannya ada di dokumenmu sendiri, dan yang berbeda adalah apa yang kamu lakukan dengan angka itu.
Yang ditetapkan undang-undang
| Hal | Ketentuannya | Pasal |
|---|---|---|
| Dasar pengenaan PBB-P2 | NJOP | Pasal 40 ayat (1) |
| Cara penetapannya | Berdasarkan proses penilaian PBB-P2 | Pasal 40 ayat (2) |
| NJOP tidak kena pajak | Paling sedikit Rp10.000.000 untuk setiap Wajib Pajak | Pasal 40 ayat (3) |
| Punya lebih dari satu objek di satu kabupaten/kota | NJOPTKP hanya diberikan atas salah satu objek per Tahun Pajak | Pasal 40 ayat (4) |
| Bagian NJOP yang dipakai menghitung | Paling rendah 20%, paling tinggi 100% dari NJOP setelah dikurangi NJOPTKP | Pasal 40 ayat (5) |
| Peninjauan | Setiap 3 tahun; objek tertentu bisa tiap tahun | Pasal 40 ayat (6) |
| Siapa yang menetapkan | Kepala Daerah | Pasal 40 ayat (7) |
Baris bertanda kelima jarang disebut, padahal ia mengubah hasilnya besar-besaran: bukan seluruh NJOP yang dikalikan tarif. Undang-undang memberi rentang 20% sampai 100%, dan daerah menetapkan angkanya. Dua kabupaten dengan NJOP sama bisa menagih PBB yang jauh berbeda hanya karena bagian ini.
NJOP bukan harga pasar
Keduanya sering berbeda, dan itu wajar — NJOP hasil penilaian massal yang ditinjau tiap tiga tahun, sedangkan harga pasar bergerak terus. Yang perlu kamu waspadai adalah arah selisihnya saat bertransaksi:
| Keadaan | Akibatnya |
|---|---|
| Harga transaksi di atas NJOP | Dasar pengenaan BPHTB memakai harga transaksi |
| Harga transaksi di bawah NJOP | Dasar pengenaan memakai NJOP — mencantumkan harga lebih rendah tidak menurunkan pajaknya |
| NJOP terasa jauh di atas harga wajar | Penilaian bisa diajukan untuk ditinjau ke pemerintah daerah tempat objek berada |
| NJOP jauh di bawah harga pasar | PBB-mu ringan, tetapi jangan memakainya sebagai taksiran nilai jual |
Di mana melihat NJOP-mu
- SPPT PBB tahun berjalan — ini sumber paling langsung, dan angkanya sudah resmi. Rinciannya di halaman SPPT PBB.
- Kantor pelayanan pajak daerah kabupaten/kota tempat objek berada — bukan tempat kamu berdomisili.
- Layanan daring pemerintah daerah, kalau daerahmu menyediakannya.
- Untuk transaksi, minta salinan SPPT terakhir dari penjual — itu juga memperlihatkan apakah PBB-nya lancar dibayar.
Kami tidak menyediakan pencarian NJOP di sini: angkanya ada di basis data tiap pemerintah daerah, per objek pajak, dan tidak ada satu sumber nasional yang bisa dikutip untuk seluruh Indonesia.
Terkait
Sumber
- UU Nomor 1 Tahun 2022, Pasal 40 — dibaca dari salinan resmi DJPK Kementerian Keuangan: ayat (1) “dasar pengenaan PBB-P2 adalah NJOP”; ayat (3) NJOPTKP “paling sedikit sebesar Rp10.000.000,00” setiap Wajib Pajak; ayat (4) hanya untuk salah satu objek bila punya lebih dari satu di satu kabupaten/kota; ayat (5) NJOP yang dipakai “paling rendah 20% dan paling tinggi 100%” setelah dikurangi NJOPTKP; ayat (6) ditetapkan setiap 3 tahun; ayat (7) “besaran NJOP ditetapkan oleh Kepala Daerah”.
- Pasal 46 ayat (3) peraturan yang sama, untuk keterangan bahwa NJOP dipakai sebagai dasar pengenaan BPHTB bila nilai perolehan lebih rendah — dirinci di halaman BPHTB.
- Perbandingan NJOP dan harga pasar serta cara melihat NJOP adalah penjelasan praktis kami, bukan kutipan pasal. Kami tidak menerbitkan angka NJOP mana pun: ia ditetapkan per objek oleh tiap Kepala Daerah dan tidak punya sumber nasional tunggal. Cara kami memperlakukan hal semacam ini dijelaskan di Metodologi.