SPPT adalah Surat Pemberitahuan Pajak Terutang — lembar tahunan yang memberitahu berapa PBB-mu dan dari angka apa ia dihitung. Rumusnya empat langkah: NJOP, dikurangi NJOPTKP (paling sedikit Rp10 juta per Wajib Pajak), dikali bagian yang dipakai — undang-undang memberi rentang 20% sampai 100% — lalu dikali tarif paling tinggi 0,5%. Keadaan objeknya dinilai menurut posisi 1 Januari.
Rumusnya, langkah demi langkah
| Langkah | Ketentuannya | Pasal |
|---|---|---|
| 1. Mulai dari NJOP | Dasar pengenaan PBB-P2 | Pasal 40 ayat (1) |
| 2. Kurangi NJOPTKP | Paling sedikit Rp10.000.000 per Wajib Pajak — batas bawah, jadi daerah boleh lebih besar | Pasal 40 ayat (3) |
| 3. Kali bagian yang dipakai | Paling rendah 20%, paling tinggi 100% | Pasal 40 ayat (5) |
| 4. Kali tarif | Paling tinggi 0,5%; lahan produksi pangan dan ternak ditetapkan lebih rendah daripada lahan lain | Pasal 41 |
Langkah 3 adalah yang paling sering hilang dari penjelasan yang beredar, dan ia mengubah hasilnya besar-besaran. Bukan seluruh NJOP yang dikalikan tarif. Dua kabupaten dengan NJOP identik bisa menagih PBB yang jauh berbeda hanya karena bagian ini — dan seperti tarifnya, angkanya ditetapkan daerah.
Contoh perhitungan
Angka-angka di bawah adalah contoh, dengan bagian dan tarif yang dipilih untuk memperlihatkan cara kerjanya — bukan angka daerahmu.
| Langkah | Contoh |
|---|---|
| NJOP | Rp500.000.000 |
| Dikurangi NJOPTKP | − Rp10.000.000 |
| Sisa | Rp490.000.000 |
| Dikali bagian yang dipakai, misal 40% | Rp196.000.000 |
| Dikali tarif, misal 0,5% | Rp980.000 setahun |
Ganti bagian 40% menjadi 100% pada contoh yang sama dan PBB-nya menjadi Rp2.450.000 — dua setengah kali lipat, tanpa NJOP atau tarif berubah sedikit pun. Itulah sebabnya langkah ketiga perlu kamu cari di SPPT-mu.
Aturan waktu yang menentukan tagihanmu
| Hal | Ketentuannya |
|---|---|
| Tahun pajak | Jangka waktu 1 tahun kalender |
| Keadaan objek dinilai per | 1 Januari — perubahan sesudahnya masuk tahun pajak berikutnya |
| Tempat terutang | Wilayah daerah tempat objeknya berada, bukan tempat kamu berdomisili |
| Peninjauan NJOP | Setiap 3 tahun; objek tertentu bisa tiap tahun |
Aturan 1 Januari itu punya akibat praktis saat bertransaksi: bangunan yang selesai pada Maret tidak menaikkan PBB tahun itu, dan properti yang berpindah tangan pada pertengahan tahun tetap ditagihkan menurut keadaan awal tahun.
Kalau SPPT-mu terasa keliru
- Cocokkan luas tanah dan bangunannya dengan keadaan sebenarnya per 1 Januari — ini sumber kekeliruan paling umum.
- Periksa apakah NJOPTKP sudah dikurangkan, dan kalau kamu punya beberapa objek di satu kabupaten/kota, ingat ia hanya diberikan atas salah satu objek.
- Cari bagian yang dipakai dan tarifnya di lembar itu, lalu bandingkan dengan batas undang-undang di tabel pertama.
- Ajukan ke pemerintah daerah tempat objek berada — yang menetapkan NJOP adalah Kepala Daerah, jadi koreksinya juga di sana.
- Simpan SPPT lamamu. Saat menjual, salinan terakhir memperlihatkan NJOP yang akan dipakai menghitung BPHTB pembeli.
Terkait
Sumber
- UU Nomor 1 Tahun 2022 — dibaca dari salinan resmi DJPK Kementerian Keuangan: Pasal 40 ayat (1) NJOP sebagai dasar pengenaan, ayat (3) NJOPTKP “paling sedikit sebesar Rp10.000.000,00”, ayat (4) hanya salah satu objek bila punya lebih dari satu di satu kabupaten/kota, ayat (5) bagian yang dipakai “paling rendah 20% dan paling tinggi 100%”, ayat (6) peninjauan tiap 3 tahun, ayat (7) ditetapkan Kepala Daerah; Pasal 41 tarif “paling tinggi sebesar 0,5%” dan lahan produksi pangan/ternak ditetapkan lebih rendah; Pasal 42 rumus pokok; Pasal 43 tahun pajak satu tahun kalender, keadaan objek menurut 1 Januari, dan tempat terutang.
- Rumus yang sama diuji sebagai fungsi murni di
tests/bphtb.test.js, termasuk penandaan bila bagian yang dipakai di luar rentang 20–100% atau tarifnya di atas 0,5%. - Angka pada contoh perhitungan adalah contoh, bukan tarif daerah mana pun — bagian yang dipakai dan tarifnya ditetapkan Perda. Langkah pemeriksaan SPPT adalah urutan praktis kami. Cara kami memisahkan kutipan dari contoh dijelaskan di Metodologi.